Bong Bóng Bất Động Sản Việt Nam Sắp Vỡ?

Nhà hoang ở Hà Nội

Ngày 2/10 tờ báo điện tử chính thức của Bộ Công thương cảnh báo bong bóng bất động sản sẽ nổ trong tương lai gần. Nam Nguyên phỏng vấn GSTS Vũ Văn Hóa, phó Hiệu trưởng Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội về vấn đề này. Trước hết Giáo sư nhận định:

GSTS Vũ Văn Hóa: Khả năng vỡ bong bóng bất động sản thì không phải là gần đây mà từ mấy năm nay đã có chiều hướng giá xuống rất thấp. Trước đây khi người ta bắt đầu đầu tư vào thì giá lên rất cao, cho nên đầu tư vào đây rất lớn. Đến bây giờ rõ ràng là không tiêu thụ được và rất nhiều nhà đầu tư bắt đầu rút vốn chạy sang lãnh vực khác và số vốn chôn vào bất động sản là rất lớn. Trong khi đó các ngân hàng ở Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng, đương nhiên khả năng để nó vỡ ngay lập tức thì chưa phải nhưng dần dần nó sẽ tới. Tôi cho rằng đó là nhận định đúng của tờ báo này.

Tồn kho bất động sản

Nam Nguyên: Tồn kho bất động sản từ 60.000 căn hiện nay sẽ lên tới 100.000 căn vào năm tới và hầu hết các dự án này đều là vốn vay ngân hàng. Vậy để cứu bong bóng bất động sản khỏi vỡ phải cần những giải pháp như thế nào?

GSTS Vũ Văn Hóa: Giải pháp quan trọng nhất bây giờ là phải cho nó về giá trị đích thực của nó. Bởi vì thực ra không phải người dân Việt nam không cần những bất động sản đó, ví dụ nhà ở đất đai nhu cầu vẫn còn rất lớn. Nhưng người ta đã nâng giá lên gấp nhiều lần thu nhập hiện tại, cho nên không có ai với tới mức giá đó được cả. Bây giờ nếu muốn giải được vấn đề này thì việc đầu tiên theo tôi, là phải trả lại cái giá trị đích thực của nó. Đương nhiên các nhà đầu tư ai cũng phải cần có lợi nhuận, nhưng mức lợi nhuận như thế nào đó phải phù hợp với lợi nhuận bình quân của xã hội. Còn nếu nó vượt quá xa thì rõ ràng nó không thể được những người mua chấp nhận.

Thứ hai nữa, bây giờ các ngân hàng đầu tư rất nhiều vào lãnh vực này. Bản thân ngân hàng cũng không phải có vốn tự có mà đều là vốn huy động từ các nguồn ở trong xã hội. Bây giờ vấn đề đặt ra là làm thế nào  giải tỏa nó được một cách từ từ và những việc thoái vốn từ các lĩnh vực khác, kể cả ngân hàng ra khỏi bất động sản, cũng không được làm ngay. Chứ nếu làm ngay thì tôi cho rằng bong bóng đó sẽ vỡ tức thời.

Chúng tôi cho rằng việc mất giá và việc phải trả lãi vay ngân hàng lớn thì các nhà đầu tư phải trả giá cho sự tính toán sai lầm của mình trong thời gian vừa qua.
GSTS Vũ Văn Hóa

Nam Nguyên: Thưa Giáo sư, người ta nói là do đầu tư bất động sản chủ yếu bằng vốn vay ngân hàng nên cứ một ngày trôi qua, mỗi dự án mất số tiền tương đương một căn hộ để trả lãi vay. Tình hình này quả thực rất nguy hiểm nếu cứ tồn kho tiếp tục như thế này?

GSTS Vũ Văn Hóa: Điều này là đúng! Mỗi ngày mất một căn hộ tôi cho là ít, với dự án lớn mất vài căn hộ mỗi ngày chứ không phải chỉ một căn hộ. Bởi vì hiện nay có tình trạng rất nhiều nhà đầu tư phải trốn chạy vấn đề này, tức là giải tỏa bằng mọi cách. Có dự án hạ giá tới 10%-15% thậm chí tới 20%, hoặc có những dự án xa trung tâm hạ giá tới 30% nhưng người mua vẫn không hào hứng lắm.

Thứ hai nữa có rất nhiều dự án vẫn còn trên giấy nhưng đã thu tiền của người ta rồi, cho nên người ta rất nghi ngờ vấn đề này. Chúng tôi cho rằng việc mất giá và việc phải trả lãi vay ngân hàng lớn thì các nhà đầu tư phải trả giá cho sự tính toán sai lầm của mình trong thời gian vừa qua.

Dự trữ ngân sách hạn hẹp

Nam Nguyên: Thưa Giáo sư, đã có sự tiên đoán là nền kinh tế đang khó khăn, chính phủ không có khả năng tiếp cứu bong bóng bất động sản. Ngay cả các ngân hàng họ cũng kẹt ở trong đó không thể tự cứu chính mình. Phải chăng đây là một tình hình đáng lo ngại?

GSTS Vũ Văn Hóa: Đương nhiên rất đáng lo ngại. Chính phủ thì mặc dù có nguồn vốn lớn, nhưng dự trữ ngân sách của Việt Nam rất hạn hẹp với thu nhập quốc dân bình thường một năm chỉ trên dưới 120 tỷ USD mà còn đầu tư vào rất nhiều thứ. Dự trữ quốc gia không phải nhiều, cho nên để có một nguồn vốn lớn nhằm giải cứu các dự án bất động sản thì tôi cho rằng không có khả năng. Nếu mà lạm phát ra để chi cho vấn đề này thì nó sẽ làm cho tình trạng lạm phát tái diễn càng khó khăn hơn. Cho nên các chủ đầu tư phải tự bươn chải. Tôi nghĩ là đã đến lúc rất nhiều doanh nghiệp phải tự phá sản, điều này là đương nhiên trong một nền kinh tế thị trường.

Nam Nguyên: Thưa Giáo sư, những năm trước xảy ra vỡ bong bóng chứng khoán, chỉ số VN-INDEX đang từ 800 điểm xuống dưới 400 và xuống tận đáy vài năm trước và hiện nay là bong bóng bất động sản. Vậy thì đã có những sai lầm gì trong những năm trước hay không?

Mặc dù chính phủ có nguồn vốn lớn, nhưng dự trữ ngân sách của Việt Nam rất hạn hẹp với thu nhập quốc dân bình thường một năm chỉ trên dưới 120 tỷ USD mà còn đầu tư vào rất nhiều thứ.
GSTS Vũ Văn Hóa

GSTS Vũ Văn Hóa: Thị trường chứng khoán Việt Nam thì đó là bài học ban đầu, đây là sự trả giá thôi. Thế còn việc sai lầm trong đầu tư bất động sản này tôi cho rằng nó đã có rất nhiều bài học không chỉ riêng Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới đã có. Nhưng ở Việt Nam thì một số chủ đầu tư đã không học những kinh nghiệm đó, mà người ta theo phương án chụp giật càng nhanh càng tốt và điều này dẫn đến sai lầm. Những người đầu tư bất động sản trước đây có lãi bao nhiêu thì bây giờ phải trả giá bấy nhiêu. Bởi vì người ta không lấy lãi đó để đầu tư sang ngành khác mà lại tiếp tục dấn sâu vào các dự án bất động sản khác. Mà như vậy những khoản lãi những năm trước đây thì nay trả giá cho bây giờ.

Tôi cho rằng việc này có thể làm cho nền kinh tế của chúng tôi gặp khó khăn như tôi đã nói ở trên. Số vốn của ngân hàng tồn đọng ở đấy rất lớn nhưng vì dự án bất động sản không mất đi, mà nó vẫn còn tồn tại hiện diện như vậy thì tôi cho rằng trước sau sẽ vẫn bán được. Tuy vậy việc luân chuyển vốn bị chậm lại và như vậy làm cho nền kinh tế sẽ rất khó khăn trong những năm sắp tới.

Nam Nguyên: Cảm ơn GSTS Vũ Văn Hóa đã trả lời Đài ACTD.

Nam Nguyên, phóng viên RFA